1-      Garantia

·        Só pode exigir uma modalidade de garantia: Seguro-fiança, depósito caução, aplicação em fundos de investimentos ou fiador (que deve ter um imóvel em seu nome).

Dicas

·        Com o seguro-fiança, o dinheiro chega as mãos  do proprietário mais rapidamente, em caso de inadimplência.

·        Convém checar a “ficha” do candidato a inquilino – se responde por ações na justiça ou se está cadastrado em serviço de proteção ao credito, por exemplo.

2-      Olho no tempo de contrato

·        Se acabar o tempo de contrato e o inquilino continuar pagando aluguel com aquiescência do locador, o contrato se prolongará automaticamente por prazo indeterminado.

·        Nesse caso, a garantia do fiador só permanece se ele for comunicado por escrito do prolongamento do contrato.

3-      Imóvel de volta

·        Antes do termino do contrato, o locados não pode pedir o apartamento de volta, nem para uso próprio; tem o direito de colocá-lo à venda, mas deve dar prioridade de compra ao locatório.

·        Se o inquilino não quiser sair e o imóvel for vendido para outra pessoa, ela precisara respeitar o contrato de locação em vigência antes de ocupá-lo.

·        Se o prazo for menor que 30 meses, o proprietário só poderá requisitar o imóvel depois de cinco anos, a não ser que prove que será para uso próprio ou de ascendentes/descendentes ou para reforma – nesses casos, com aviso prévio de 30 dias.

·        O locatório pode desistir do contrato, mas paga uma multa que é proporcional ao tempo restante para o seu termino e que deve ser estipulada no documento.

4-      Quem Paga?    

·        O locador, como prevenção, pode estipular no contrato que qualquer reforma dentro do apartamento será paga pelo locatário.

·        O locatário pagará reformas úteis, como a troca de uma fechadura enferrujada, e supérfluas, como um acabamento mais moderno em uma parede, mas, para fazê-las, precisará pedir autorização para o proprietário.

·        Reformas estruturais nas áreas comuns de condomínios são de responsabilidade do proprietário. O locatário arca com gastos cotidianos – luz, água, condomínio e telefone.

·        Despesas com danos no imóvel que tenha origem em áreas comuns do prédio, com vazamento causado por um defeito na coluna de Água, são despesas do locador.

·        O contrato define quem paga IPTU (imposto predial e territorial urbano);se for obrigação de inquilino, recomenda-se embuti-lo no aluguel, pois, se for saldado a parte e o locatário deixar de faze-lo, quem responderá pela divida na prefeitura será o dono do imóvel; a despesa de seguro segue a mesma lógica.

·        O locador não pode em hipótese alguma, cobrar aluguel adiantado – a primeira mensalidade é paga 30 dias depois do ingresso do inquilino.

5-      Vistoria

·        O apartamento devera ser entregue pelo locatório nas mesmas condições em que o recebeu, salvo desgastes naturais do tempo.

·        O contrato precisa conter um relatório de vistoria de entrada, de preferência com fotos, que será analisado na vistoria de vistoria para comparação.

6-      Inadimplência

·        Não há prazo mínimo para entrar com uma ação judicial de despejo por falta de pagamento – pode ser no primeiro dia de inadimplência.

·        Na prática, porém, convém esperar de 30 a 60 dias – mas não mais do que isso – Para compensar os gastos  judiciais, período em que se deve tentar a cobrança “amigável”.