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Não raro, em uma relação locatícia, a parte locatária opta ou necessita fazer modificações no imóvel objeto da locação. No mais das vezes, essa conduta importa na realização de benfeitorias, que podem consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.
As benfeitorias necessárias têm como finalidade a conservação do imóvel, ou evitar se deteriore. As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as voluptuárias são as que criam luxo, conforto ou deleite, não aumentando o seu uso habitual, mesmo que o torne mais agradável ou lhe eleve o valor.
Como regra geral, nas relações de locação urbana, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas pelo locador, quando realizadas pelo locatário, são indenizáveis e geram direito de retenção.
Entretanto, o art. 35 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)faculta às partes que disponham de maneira diversa no contrato, podendo ajustar que toda e qualquer benfeitoria realizada não será indenizada pelo locador, passando a fazer parte integrante do imóvel quando da sua entrega, não gerando o exercício ao direito de retenção. Quanto às voluptuárias, terá o locatário o direito de levantá-as, desde que sua retirada não afete a estrutura e substância do imóvel (art. 36).
Essa previsão constante no art. 35 gerou acesas discussões, pois alguns estudiosos do tema a confrontaram com o art. 51, XI do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), que considera nulas de pleno direito as cláusulas que contemplem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias, calcados também no princípio que veda o enriquecimento sem causa.
Contudo, refutamos essa corrente doutrinária, tendo em vista que o CDC não é aplicável às relações de locação, eis que estas são tratadas por legislação específica, que além de ser norma especial, é posterior à lei consumerista.
Ademais, trata-se de renúncia de direito puramente patrimonial, não havendo afronta a qualquer norma de ordem pública. Pelo contrário, há expressa previsão legal, cujo conteúdo é de oportuna citação:
Art. 35. - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (sem grifo no original).
Por tais razões, é de suma relevância que locador e locatário observem e compreendam o conteúdo do contrato de locação a ser firmado, pois na eventualidade da existência de cláusula expressa que contemple a renúncia do direito à indenização e retenção por benfeitorias, não haverá destino outro a não ser o seu cumprimento, pois é perfeitamente válida e eficaz entre as partes, não configurando nenhum abuso ou afronta à lei.
Ademais, a matéria é velha conhecida pelos tribunais pátrios, sendo questão pacífica nas 5ª e 6ª Turmas do STJ desde o ano de 1994, circunstância que veio a resultar, no dia 25.04.2007, na aprovação da Súmula nº 335: nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (*) E.mail: [email protected]