Compra para Locação

Compra para Locação
 
Aumento da procura por aluguel atrai investidores
 
Imóvel para locação na capital fica vazio por, no máximo, 41 dias
 
Economia em alta aumenta procura por um e dois - dormitórios; aluguel subiu mais que média de preço
 
Cristiane Capuchinho
De São Paulo
 
Em São Paulo, o mercado aquecido e a valorização dos imóveis aumentam o interesse de investidores por comprá-los. Para quem pensa em adquirir um para alugar, o cenário é promissor: combina boa demanda e alta nos valores dos aluguéis.
“Temos notado um grande aumento no número de locações de um ano para cá”, afirma Cícero Yagi, consultor de locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). “A melhora da economia leva pessoas a morarem sozinhas”, justifica.
A velocidade para fechar o contrato de aluguel mostra a boa demanda.
De acordo com levantamento do Secovi-SP com 120 imobiliárias, em agosto, um imóvel residencial levava de 12 a 31 dias para ser alugado na capital. Os que têm um dormitório não passaram mais de 21 dias vagos; as unidades com três quartos ficaram livres por até 41 dias.
Alexandre Ruiz, diretor do portal ZN de imóveis – que atua nas zonas leste, norte e oeste – afirma que as unidades do site são locadas, em média, após uma semana.
 
Apreciação
 
A dificuldade em encontrar unidades vagas reflete no preço. Os contratos fechados em agosto, segundo a mesma pesquisa, registraram valores de aluguel 11.44% maiores do que os contratados há um ano.
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getulio Vargas) acumulado nos últimos 12 meses somou 6,99%.
 
 
Imóvel é investimento de logo prazo
 
Compra de bens é indicada para quem possui perfil conservador e não tem urgência para receber rendimentos
 
Aquecimento do mercado reduz número de imóveis vagos, mas isso não é sinal de valorização geral
 
Adriana Abreu
Colaboração para a Folha
 
O reaquecimento do mercado imobiliário paulistano chama a atenção para a possibilidade de comprar imóveis residenciais para alugar.
Especialistas ouvidos pela Folha consideram esse tipo de investimento ideal para que tem perfil conservador. Isso porque sua rentabilidade é baixa em comparação cm outros fundos – enquanto o aluguel residencial rende, em média, 0,6% do valor do imóvel, a renda fixa atinge 0,8% do capital.
“Comprar para alugar é indicado para quem busca segurança e valorização do patrimônio”, afirma Reinaldo Monteiro, professor de finanças do Insper (ex-Ibmec).
Ele destaca que esse não é um negócio indicado para quem pode precisar usar o dinheiro que será investido na compra.
“O investidor deve estar interessado complementar a renda”, acrescenta.
Bolívar Godinho, professor de finanças da FIA (Fundação Instituto de Administração), ressalta que comprar para alugar só é interessante porque o mercado está aquecido, o que diminui o risco de ficar com o imóvel vazio por muito tempo.
 
Patrimônio
 
A compra na planta aumenta a chance de lucrar após a construção.
O bem se valoriza de 20% a 30% desde o início das obras até a entrega das chaves. Mas o comprador deve ponderar que, durante cerca de 24 meses, manterá o dinheiro imobilizado na construção.
Uma alternativa é investir em um imóvel usado – quando se consegue um valor abaixo do de mercado. È um investimento difícil de ser feito por leigos, por isso exige consultoria profissional.
“Conhecer as características da região de interesse é um dos fatores que evita riscos”, aconselha Godinho.
Para quem já tem o dinheiro em mãos, a compra é mais vantajosa, pois permite barganhar por melhores preços.
Mas, se o investidor tiver necessidades de financiamento, o negócio se complica.
Para Roseli Hernandes, diretora comercial da imobiliária Lello, o primeiro passo é calcular o gasto total. “É preciso comparar o aluguel [a ser recebido] com as despesas embutidas no financiamento: valor da parcela, juros, despesas com reforma e outras tarifas”, diz.
 
 
VALE SEO INVESTIDOR
-Não precisar do dinheiro em até cinco anos
-Tiver dinheiro em caixa para emergências
-Não precisar de financiamento
 
NÃO VALE SE O INVESTIDOR
-Quiser lucro a curto prazo
-Não conhecer o mercado imobiliário
-Não quiser se preocupar com manutenção
 
Análise  
 
Valor a ser investido não deve passar de 50% do patrimônio
 
Fabiano Calil
Especial para a Folha
 
Nós, brasileiros, aprendemos, no período inflacionário, que investimento deveriam ser feitos de tijolos.
Mas, com a evolução do mercado financeiro e altas taxas de juros, o imóvel foi
colocado em xeque.
E agora, é um investimento recomendado? Com certeza, desde que o valor investido não represente mais do que 50% do patrimônio familiar.
Para um jovem, locar um imóvel pode não ser a melhor opção. Mas a idéia de comprar um bem, em busca de valorização, pode ser interessante. O jovem tem tempo para se arriscar e não precisa da renda segura.
Já para um aposentado, que precisa de renda complementar, receber aluguéis e ainda ter um patrimônio a deixar para a família pode ser a melhor opção.
Há sempre que se lembrar, porém, que o mercado imobiliário apresenta riscos. Além da concentração de renda, o proprietário pode sofrer com a falta de liquidez, a inadimplência e a vacância.
Temos de lembrar também os impostos. Uma família que possua um imóvel e receba uma renda acima de R$3.000 deve pagar aproximadamente 27,5% de Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos. No caso das ações, não existe essa cobrança sobre dividendos.
Estou defendendo o investimento em ações? Não, apenas desmistificando os risco envolvidos em cada ativo.
Perguntam, “posso pegar um financiamento e pagá-lo com o valor do aluguel?
Se, no momento de uma possível inadimplência, sua renda mensal permitir assumir o valor da parcela do financiamento, mais o condomínio e o IPTU, diria que pode ser uma alternativa. Caso contrário não.
Deve-se vender um imóvel para aproveitar a valorização? Esse não é um costume brasileiro, mas quem quer ganhar na valorização deve determinar um objetivo para o investimento antes de entra nele. Se a expectativa é de dobrar o valor em dois anos, quando atingir esta cota, deve-se vendê-lo.
Caso contrário, a ganância pode fazê-lo segurar o imóvel e ele pode cair de preço. Não é esse o cenário que vemos, mas antes da crise achávamos que as ações só subiriam.
 
Fabiano Calil é economista e conselheiro patrimonial familiar com certificado CFP (Certified Financial Planner).
 
PERFIL DO INVESTIDOR
-Conservador
-Gosta de ter patrimônio
-Não visa ao lucro imediato
-Possui reserva de capital para emergências
-Quer ter uma renda mensal segura
-Tem interesse por valorização imobiliária
-Possui disponibilidade para cuidar do imóvel
 
PASSO A PASSO DA COMPRA
1-Avalie quanto você tem para investir e em quais regiões pode fazê-lo
2-Procure uma imobiliária na região de compra
3-Informe-se sobre valor do IPTU e taxa de vacância
4-Contrate um advogado para analisar os risos
 
Fontes: Imobiliárias e especialistas
 
Flat é opção que dispensa contato com inquilino
 
 
Colaboração para a Folha
 
Comprar flats ou apartamentos em hotéis é uma possibilidade para quem quer entrar no mercado de locação sem se preocupar com o inquilino, que entra em contato apenas com a administradora ou com o hotel.
A rentabilidade não é muito diferente daquela locação residencial – varia de 0,4% a 0,6% ao mês.
Nesse caso, o investimento também dá retorno a longo prazo, e o lucro depende da taxa de ocupação.
“Na maioria dos empreendimentos, as unidades fazem parte do ‘pool’ de locação. Quem aluga não conhece o proprietário”, ressalta Cristiano Vasques, da consultoria de investimento HVS.
O consultor de investimento Marcio Nobre pede atenção ao investimento, pois o retorno é  um pouco menor, já que são descontadas taxas administrativas  - cerca de 5% do total arrecadado – e os resultados são distribuídos entre os investidores.
 
 
 Fonte: FOLHA DE SÃO PAULO