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Boletim Informativo
PQE Secovi-SP Nº9
Há brechas na legislação que exigem orientação da administradora
As empresas que atuam na administração imobiliária a todo o momento se deparam com questões sobre a responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio. A regra geral é a de que o locador deve pagar as extraordinárias, e o inquilino, as ordinárias. Mas, apesar de o tema aparecer claro por estar definido na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato (há relação de despesas extraordinárias no art. 22, e ordinárias no art. 23), existem muitas dúvidas. A lei traz apenas os principais casos e muitos ainda deixam espaço para mais de uma interpretação.
Não há dúvida sobre algumas despesas, como pintura de fachada, por exemplo - a responsabilidade é do locador. "Mas quem paga a lavagem dessa fachada, que exige o mesmo equipamento, como andaime, compressor?", questiona o professor da universidade Secovi, Jorge Tarcha.
Outro exemplo de conflito se refere à dispensa de empregados. A folha de pagamento é a principal despesa ordinária de um condomínio. A Lei 8.245/91 fixa como ordinário o gasto com salário, encargo trabalhista, contribuições sociais e previdenciárias, e dispõe como extraordinária e despesa com indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados quando anteriores ao início da locação. Mas quem paga se um zelador é demitido depois de trabalhar 12 anos no condomínio em que o inquilino mora há um ano? Para a diretoria de relacionamento com concessionárias da vice-presidência de locação, Celina Gambi, o certo é que a administradora faça a conta para que o morador pague proporcionalmente pelo tempo em que usufruiu do serviço do profissional.
Segundo a diretoria, às vezes é difícil discernir o que é mera manutenção (que seria ordinária) do que é reforma (extraordinária). "O ideal é que a administradora de condomínio identifique e discrimine no demonstrativo enviado aos condôminos as despesas ordinárias e extraordinárias", afirma. A administradora deve tirar dúvidas e orientar o síndico. Ele pode levar o assunto à assembléia, que é soberana para decidir sobre situações controversas.
"O melhor é fazer a arrecadação e a demonstração em separado dos dois tipos de despesas", afirma o vice-presidente da Administração Imobiliária e Condomínios, Hubert Gebara. "Há prédio que tem contas para cada tipo e até para obras futuras", diz.
Critérios - Alguns critérios podem ser observados para distinguir as despesas. Uma mesma obra pode ser ordinária ou extraordinária, dependendo do que se pretende fazer. A decisão da assembléia provavelmente será diferente se o condomínio decidir trocar o tecido rasgado dos sofás da recepção por outro ou se quiser trocar um em perfeito estado por um importado. Obras que sirvam para embelezamento e valorização do imóvel são sempre extraordinárias e a conta vai sempre para o proprietário, diz Gebara.