FIADOR PRECISA SER PROPRIETÁRIO DE MAIS DE UM IMÓVEL

FOLHA DE S.PAULO                                SÃO PAULO, 15 DE MAIO DE 2005

10 MITOS SOBRE LOCAÇÃO Segundo o STF, bem de uso próprio não pode ser utilizado para pagar divida do locatário.

“O mercado de locação ficará prejudicado e só vai se normalizar com outras formas de garantia, como o seguro fiança ou a caução”.

LEONEL VICENTE

Diretor de locações da Tobotton

            Os mitos sobre locação já surgem antes da assinatura do contrato. Entre as três possibilidades de garantia – o fiador, a caução (que, se for em dinheiro, corresponderá a três aluguéis) e o seguro-fiança (que custa cerca de um aluguel e meio) - , há locadores que exigem mais de uma e são atendidos pelos locatários.

            Mas elas são excludentes. “A lei proíbe sua acumulação”, elucida o advogado imobiliário Jaques Bushatshy, 50, diretor de locação do Secovi-SP (sindicato de construtora e imobiliárias).

            Uma das maiores dúvidas é sobre o número de imóveis que o fiador precisa ter em seu nome. Uma decisão do Superior Tribunal Federal, em abril, promete colocar lenha na fogueira.

            O ministro Carlos Velloso julgou recurso de casal fiador, de São Paulo, e decidiu que seu único imóvel residencial não poderia ser penhorado para pagar divida. “O argumento foi o de que a moradia é um dos direitos sociais básicos do individuo, como foi estabelecido por uma emenda constitucional de fevereiro de 2000”, explica Andréa Silveira, 25, da Trevisioli Advogada.

            A controvérsia sobre essa questão começou em 1990, quando a lei 8,009/90 determinou a impenhorabilidade dos bens de família. “Na época, acabou com fiador”, diz Bushatshy.

            Mas a lei do inquilinato, no ano seguinte, “corrigiu” a lei 8,009 ao declarar a penhorabilidade do imóvel residencial do fiador.

            A decisão do STF promete outra reviravolta na questão. “Servirá como jurisprudência para casos semelhantes”, prevê Silveira. “Parte do pressuposto de que nenhuma lei pode ferir a Constituição, e, se ela coloca a moradia como direito social básico, o único imóvel de um fiador não pode ser penhorado”, completa.

Equívoco social

            O parecer do STF é questionado por especialistas, mas eles concordam em um ponto: locadores passarão a exigir fiador com dois ou mais imóveis. “O fiador será mais avaliado, e a administradora poderá sugerir como alternativa outra modalidade de garantia, como o seguro-fiança”, opina Ana Paula Pellegrino, 34, diretora de locações da Aabic ( associação das administradoras).

            Para Ademar Koga, 66, especialista em direito imobiliário, a Justiça “errou socialmente”. “Os candidatos a locatário terão maior dificuldade para alugar, pois, se já é difícil encontra um fiador com um imóvel, imagina com dois.ninguém mais pode confiar na lei, já que o direito à moradia é uma coisa e o impenhorabilidade, outra”, contesta.

            “O fiador é uma figura em extinção”, crava Leonel Vicente, diretor de locação de imobiliária Tobotton. “O mercado de locação ficará prejudicado e só vai se normalizar com outras formas de garantia. Por outro lado, são raros os casos em que um imóvel de fiador é levado a leilão”, ressalva.

            Entre as dúvidas mais corriqueiras que permeiam os contratos de locação estão itens como o prazo de duração do acordo. “Antes de 30 meses, o locador não tem direito à denuncia vazia [pedir o imóvel de volta sem ter a justificativa de descumprimento de uma cláusula contratual]”, frisa Moira Regina de Toledo, 28, advogada da imobiliária Lello.

            Depois que o contrato é renovado, o proprietário só pode pedir o imóvel com um aviso prévio de 30 dias. “Uma vez por semana ouço dizer que um inquilino antigo tem uma espécie de direito de ficar para sempre no imóvel, o que não existe na lei”, pontua Bushatshy.

            “As pessoas tomam por verdade aquilo de que ouvem falar.”

EDSON VALENTE