Leis Afetam impostos e locação em 2006

   Folha de S. Paulo        11/12/2005

              Em 2006, quem pretende comprar, vender ou alugar um imóvel deve ficar atento a quatro alterações na legislação que mudam o cálculo de impostos e podem até dispensar a figura do fiador.

              A cobrança de IR (Imposto de Renda) e a de IBTI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) já foram modificadas, e a de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) mudará em 2007.

              O dinheiro movimentado na troca de casa pode não ser mais "abocanhado" pelo IR. A medida provisória 255, ou "MP do Bem", sancionada em novembro, isenta do imposto o ganho (diferença entre o valor declarado do imóvel e o obtido com a venda) que for aplicado na compra de outro em até seis meses. O benefício só poderá se repetir a cada cinco anos.

              "É incentivo a que o capital continue a ser empregado no mercado imobiliário", diz Fabiola Keramidas, 29, da BKBG Advogados.

               "Quem não atentar para essas condições ficará sujeito a pagar imposto com juros e multa", alerta Juliana Prado, 27, advogada da Leite, Tosto e Barros Advogados.

              A MP também aumentou o limite do valor dos imóveis em cujas transações o ganho de capital é isento do IR: o lucro da venda de bens de até R$ 35 mil - e não mais R$ 20 mil - não é tributado.

Garantia de locação 

              Recursos de fundos de investimento ou de planos de previdência privada poderão ser usados como garantia de locação; o valor será definido pelas partes, mas deverá corresponder a cerca de um ano de aluguel.

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

              Guarde todas as notas fiscais de prestadores de serviços (como encanador e eletricista), pois o que for gasto em 2006 poderá render abatimento de até 50% do imposto em 2007; o desconto corresponderá a 30% do ISS pago pelo prestador no caso de pessoa física, e a 10% no de jurídica.

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

              Muda o parâmetro que define a base de cálculo: em vez do valor venal do imóvel (usado para calcular o IPTU), usa-se seu valor de mercado, definido por pesquisas com imobiliárias e obtido no site da prefeitura; alguns contribuintes contestam, na Justiça, a alteração, pois o novo valor geralmente é maior que o anterior, o que faz com que o imposto pago aumente.

               Ainda que não obedeça a esses pré-requisitos, o lucro obtido por pessoa física em qualquer transação imobiliária não será integralmente tributado pelo IR. “Vai ser aplicado um redutor para a base de cálculo do imposto”, explica o advogado Gilberto Moreira Junior.

Sem Fiador

              Não é só a compra e a venda de imóveis que serão afetadas pela “MP do Bem”. O fiador, o seguro fiança e a caução ganham aliados no time de garantias de locação: recursos de fundos de investimento ou de planos de previdência privada. “Serão vinculados ao contrato de aluguel, e, em caso de inadimplência, o proprietário ficará com as cotas”, explica Paulo Roberto da Silva, 35, advogado tributarista. O procedimento ainda depende de regulamentação da Comisão de Valores Mobiliários e do Banco Central.

               Para Jaques Bushatsky, diretor de locação do Secovi – SP (sindicato de construtoras e imobiliárias), será beneficiado o locatário de classe média, que tem esse tipo de fundo. “A cobrança só passará pela Justiça se a parte do fundo atrelada ao contrato for insuficiente para pagar a dívida”, diz.

              No âmbito municipal, mudam as regras para o IPTU e o ITBI.