Novas regras do aluguel

Alterações na Lei do inquilinato aceleram despejo e dão maior segurança aos locadores

Desde segunda-feira passada (25), donos e inquilinos de bens residenciais e comerciais se vêem ás voltas com novas regras no campo da locação imobiliária. Com a entrada em vigor de alterações na Lei do Inquilinato, os participantes desse mercado apontam um reequilíbrio de forças na balança de suas relações.
Segundo os especialistas ouvidos pela Folha, as mudanças pesam mais a favor dos proprietários, que ganham mais segurança nas transações, e dos fiadores, menos amarrados aos acordos. Para imóveis residenciais, a novidade mais impactante é a aceleração o despejo de locatórios inadimplentes.
“Assim que o inquilino é citado em uma ação de despejo, ele agora tem 15 dias para purgar a mora [pagar a dívida em juízo] ou o processo prosseguirá”, afirma o advogado cível Gabriel Tosetti Silveira.
“Pela legislação anterior, devedor podia pedir mais um prazo para quitar o débito”, compara. Nos contratos que não incluem garantia locatícia – fiador, seguro-fiança ou depósito caução-, o locatário já é obrigado a sair do imóvel se não se paga nos 15 dias.
“O juiz dá ima liminar de despejo”, explicao advogado Jaques Bushatsky, diretor de locação do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário).
O fiador, por sua vez, passou a ter o direito de exoneração da obrigação ao fim do prazo de locação definido no contrato mesmo que o inquilino continue no imóvel com a anuência do locador – o que caracteriza a continuidade do acordo por prazo indeterminado.
Depois de comunicar a desistência, o fiador ainda é responsável durante 120 dias, e o locatário deve apresentar uma nova garantia em até 30 dias – ou poderá ser despejado.
Na opinião de Roseli Hernandes, gerente-geral da locação e vendas da Lello Imóveis, as mudanças são benéficas para todas as partes: “Proprietários que estavam com seus imóveis fechados têm nos procurado”. Ela estima que o tempo de despejo caia pela metade.
 
ALTERAÇÕES DA LEI
 
Se o fiador desistir da obrigação, o inquilino terá 30 dias para apresentar nova garantia
 
>> O locatário agora só pode pagar o aluguel devido em juízo uma vez a cada 24 meses; antes, eram possíveis duas vezes a cada 12 meses
 
>> Para contratos de locação sem garantia: se o proprietário entrar com uma ação de despejo em caso de inadimplência, o inquilino, independentemente de sua situação, deverá saldar a dívida em até 15 dias ou terá de deixar seu imóvel
 
>> Com garantia, o inquilino pode continuar no imóvel enquanto corre o processo
 
FIADOR
 
>> Ao fim do contrato, o fiador pode exonerar-se da obrigação, mesmo que locador e locatório queiram continuar o acordo
 
>> Após comunicar as partes, ele ainda responde pela fiança por 120 dias
 
>> Em imóvel alugado por um casal, o fiador poderá pedir exoneração em caso de separação
 
>> Com a desistência do fiador, o locatório terá 30 dias para apresentar uma nova garantia ao locador, se ele assim o exigir; caso contrário, será despejado
 
>> O locatário despejado deverá receber uma indenização do locador
 
>> Antes, a legislação estabelecida que a retomada da posse por parte do locador ocorresse em um prazo de até seis meses, após serem esgotados todos os recursos
 
>> Se o locador pedir o imóvel de volta sem justificativa (a chamada denúncia vazia) em até 30 dias antes do fim do contrato, o locatório poderá ser despejado em 15 dias
 
>> O despejo ocorrerá mesmo se a ação seguir em outras instâncias
 
>> Quando o locatório entra com uma ação renovatória para assegurar – só se estiver há cinco anos no imóvel - ,poderá ser despejado em 30 dias se o juiz de primeira instância a indeferir.
 
Cai risco do seguro-fiança
 
Entre as vantagens dos locatários com as mudanças da lei, Roseli Hernandes, da Lello, destaca a menor dificuldade em obter uma garantia locatícia.
“Vai ser mais fácil encontrar um fiador”, prevê.
“E, como o risco da locação diminuirá, o seguro-fiança poderá ficar mais barato”, analisa. Hoje, esse tipo de seguro custa, em média, um aluguel e meio por ano.
A administradora Aline Minharro Piva, 31, escalou o tio para afiançar seu contrato de aluguel. Ela mesma já foi fiadora: “Só por que era meu irmão”, diz. 
Piva considera “justas” as novas medidas. “Se o inquilino não pagar, o processo deve correr mais rapidamente. Minha mãe já teve um locatário que deixou até dívidas de água e energia elétrica.”
 
14 meses
Era o tempo médio necessário para o despejo
 
6 ou 7 meses
É o novo prazo médio para despejar o inadimplente
 
Pagamento em juízo é limitado
 
Locatário inadimplente, agora, só pode pagar a dívida em juízo uma vez a cada dois anos. Antes, o procedimento, conhecido como purgar a mora, era permitido duas vezes por ano.
“A postura do locador em geral não é radical, de instaurar uma ação logo no mês seguinte [ao não pagamento]”, relativiza Marcelo Manhães, da OAB-SP. “Levará quatro, cinco meses para tanto. Há uma prévia negociação antes de ir a justiça.”
Para Manhães, as novas medidas, ao agilizarem o processo de retomada do imóvel. “beneficiam proprietários que via de regra dependem desse rendimento mensal”. “É a viúva, o casal de velhinhos. Muitas vezes o inquilino tem condição financeira melhor que o locador.”
 
Em 2009, Caixa emprestou R$ 47 bilhões
 
A Caixa Econômica Federal anunciou, na quarta feira passada, seu balanço de crédito habitacional referente 2009.
De acordo com os números divulgados, a instituição fechou o ano com um volume de financiamentos de R$ 47,05 bilhões, o que corresponde a 71% do crédito imobiliário concedido no país.
Desse total, R$ 14,1 bilhões foram destinados ao programa Minha Casa, Minha Vida.
Das linhas de crédito com recurso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), R$ 9,4 bilhões foram emprestados para a aquisição de imóveis novos ou na planta, e R$ 7, 84 bilhões, para a compra de usados.
A Caixa estima para 2010 um orçamento inicial de R$ 50 milhões para crédito habitacional.
Em relação ao Minha Casa, Minha Vida, a expectativa é manter neste ano uma média de contratações de 60 mil unidades habitacionais por mês. Em 2009, o programa atendeu 275.528 famílias.
 
Ações de cobrança crescem em SP
 
O último mês de dezembro marcou, em comparação com novembro, uma alta de 6,13% no número de ações de cobrança contra inadimplência em condomínios No fórum da cidade de São Paulo.
A pesquisa, realizada pelo Grupo Hubert, registrou 952 ações distribuídas, contra 879 no mês anterior. Desde julho de 2008, quando entrou em vigor a lei (nº 13.160) que permite o protesto do boleto de cobrança da mensalidade, houve uma queda acumulada de 32,53% na quantidade de ações.
Para Hubert Gabara, vice-presidente de administração imobiliária do Secovi-SP,  a lei inibe o comportamento de condomínios que preferiam saldar débitos em que os juros cobrados por atraso eram mais altos que os da mensalidade do prédio.
 
Lojistas reclamam de retomada de ponto sem justificativa
 
Locador pode despejar inquilino de imóvel comercial em 15 dias por meio de denúncia vazia na Justiça
 
Uma das grandes preocupações suscitadas com as mudanças na Lei do Inquilinato é a renovação do aluguel de imóvel comercial. Lojistas argumentam que o fato de o proprietário poder exigir a desocupação do ponto ao final do contrato sem ter de justificar a retomada-a chamada ação de denúncia vazia-prejudica seus negócios.
“Se a ação for proposta pelo proprietário em até 30 dias antes do fim do contrato, o inquilino poderá ter de deixar o imóvel em 15 dias”, diz o advogado Mario Cerveira Filho, sócio do Cerveira, Dornellas e Advogados associados. Isso ocorre quando o juiz emite uma liminar de desocupação.
Jaques Bushatsky, advogado e diretor de locação do Secovi-SP, avalia que “tecnicamente essa possibilidade é novidade, mas ,na prática, não.”
“Havia um procedimento em que o locador entrava com a ação de denúncia vazia e pedia a chamada antecipação de tutela, que tinha o mesmo efeito da liminar que hoje pode ser imitida. Mas existia uma dúvida doutrinária sobre a aplicabilidade dessa medida”, afirma.
“As mudanças na lei sanaram a dúvida. O que o lojista deve fazer é conversar com o locador antes de o contrato vencer para negociar a renovação”, ensina.
“Mas o proprietário que se valer da denúncia vazia para retomar o imóvel terá que indenizar o locatário [a proposta inicial sugeria a extinção dessa indenização, mas essa cláusula foi vetada]. Assim, acredito que ninguém vá mexer com isso.”
 
Ação renovatória
 
Uma opção para o locatário que teme perder o ponto é entrar com uma ação renovatória de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato. Para se valer desse recurso, ele precisa ter ao menos cinco anos de contrato escrito de aluguel do imóvel, exercendo por ao menos três anos a mesma atividade, e estar com débitos em dia.
Se o juiz não determinar a renovação, o locatário terá 30 dias para sair do imóvel.
O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Marcelo Manhães, diz considerar “um pouco rigoroso” o tempo definido para essa retomada do ponto comercial. “Acredito que o prazo de 90 ou 120 dias seria um pouquinho mais ponderado”, opina.
 
 
 
Fonte : Folha de São Paulo.