O Inquilino pode ser uma Multinacional

Os fundos imobiliários atraem quem procura solidez em grandes empreendimentos da construção civil.

Isabela Barros: Revista Veja Edição Especial

Muitos brasileiros ouviram e ainda ouvem de seus pais e avós a recomendação para investir em imóveis. Comprar um apartamento ou sala de escritório com o objetivo de obter uma renda mensal de aluguel sempre esteve associado a segurança. Entretanto, havia poucas opções na comparação com o diversificado leque de alternativas atraentes do mercado financeiro. Nesse terreno, os fundos de investimentos imobiliários, regulamentados, pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), começaram a virar atração e cabem no bolso de quem tem de 1.000 a 70.000 reais para investir. A fórmula é simples e muito semelhante à dos produtos da área financeira. Funciona como um condomínio de investidores em que o dinheiro é aplicado em cotas cujo valor equivale a uma parte do empreendimento do setor imobiliário: shopping centers, hotéis, hospitais e edifícios de escritórios de alto padrão, na maioria localizados em São Paulo. A remuneração virá com  a receita  dos estabelecimentos, isto é, de acordo com o desempenho comercial das lojas de um shopping ou do aluguel dos andares de um prédio para abrigar grandes firmas.

"Os fundos são a única forma de o pequeno investidor ter acesso aos grandes empreendimentos imobiliários", afirma Fábio Nogueira, diretor-geral da Brazilian Mortgages. A empresa é responsável pelo lançamento e administração dos fundos imobiliários do Hospital da Criança, do Centro Empresarial Água Branca e do Shopping Pátio Higienópolis, todos na capital paulista. As cotas mínimas de aplicação são de 5000 reais, 8000 reais e 10000 reais, respectivamente, com possibilidade de parcelamento. Os três fundos somados formam um patrimônio de 100 milhões de reais.

A Brazilian Morgages foi a pioneira nesse tipo de produto em 1999. Até então, os fundos existentes miravam grandes investidores institucionais, como os fundos de pensão, ou os investidores de flats. A Brazil Realty foi a primeira nesse segmento, com o edifício JK Financial Center em São Paulo, que oferecia cotas no valor de 70.000 reais.

Outro badalado é o Continental Square Faria Lima, em São Paulo, da construtora e incorporadora Inpar, cujo patrimônio total de 100 milhões de reais engloba um hotel cinco-estrelas da rede Caesar Park e a locação de seis andares de um prédio comercial. Lançado em março de 2001, o fundo do Continental Square vendeu até o mês de agosto 42 milhões de reais divididos em cotas de 29800 reais. A Caixa Econômica Federal, por sua vez, pretende aproveitar a extensão de sua rede de agências para entrar firme no filão  dos pequenos investidores. O fundo da Caixa oferecerá aplicações a partir de 1.000 reais. As cotas referem-se à participação do fundo de pensão da  Caixa (Funcef) em doze shopping centers localizados em oito capitais.

À primeira vista, o apelo parece irresistível, pois , além da segurança de um bem real, o investidor não precisa preocupar-se em cuidar de procurar inquilino, receber aluguel ou acompanhar a manutenção do imóvel- chateações de sobra para quem vive a situação. Na realidade,  embora prometam ganho fixo temporário próximo ao rendimento de um fundo DI- algo na casa de 1% ao mês bruto-, os fundos imobiliários vão depender do sucesso dos empreendimentos ao qual estão vinculados. Se o comércio vai mal e o shopping center vende pouco para os consumidores, as cotas do fundo tendem a se desvalorizar, da mesma forma que ações. No caso de um prédio de escritórios, caso não existam inquilinos, também não haverá renda e o capital do fundo permanecerá parado. Por isso, antes de investir , é fundamental verificar a solidez e o potencial do empreendimento. O site da CVM ( www.cvm.org.br ) é uma  boa fonte de informação.

Outro apelo de venda é o parcelamento da aplicação mínima no caso de valores mais altos. Nesse caso, convém comparar a facilidade de forma de pagamento com o real valor do metro quadrado do empreendimento para ver se vale a pena investir nas prestações.