O seguro-fiança vem ganhando espaço entre as modalidades tradicionais de garantia do aluguel de imóveis na capital paulista. No primeiro trimestre de 2006, 12% dos contratos de locação residencial utilizaram seguro-fiança, ante 9% no mesmo período do ano passado. Já a figura do fiador, apesar de permanecer como forma mais usada no mercado, perdeu força, representando 70% do total de contratos fechados de janeiro a março, ante 74% no mesmo período de 2005. A caução em dinheiro (depósito de valor correspondente a três meses de aluguel) manteve participação igual, de 13%, na comparação entre os dois períodos. As demais garantias, como carta-fiança, fiança premiada e caução em imóvel, continuaram com participação tímida, passando de 5% para 4%.

Essa mudança estrutural no mercado de aluguel tem relação com o entendimento do Supremo Tribunal Federal, que considerou a possibilidade de penhora do único bem de uma pessoa que se torna fiador de outra em um contrato de locação, conhecido como bem de família, para pagar a dívida em caso de inadimplência do inquilino. Além disso, é cada vez maior a dificuldade de se encontrar fiadores no mercado. Solicitar um fiador é quase sempre motivo de constrangimento, tanto para quem procura quanto para quem é "intimado" a assumir o papel de responsável por uma dívida em caso de falta de pagamento do titular.

Atrativo - O grande atrativo do produto é a garantia de que o locador será reembolsado assim que verificada a inadimplência por parte do inquilino - um dos maiores medos de quem aluga um imóvel. Além disso, vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais. Normalmente, ele tem vigência de 12 meses, com pagamento anual. O cliente pode optar pela cobertura total ou parcial do produto. A cobertura completa envolve, além do aluguel, as contas de luz, água, IPTU, condomínio, multas moratórias, rescisórias e danos ao imóvel. O valor é geralmente o de um mês de aluguel por ano. 

A necessidade de isolar a figura do fiador se tornou ainda mais necessária com o novo Código Civil, que passou a vigorar no último 11 de janeiro. Desde então, o fiador pode romper o contrato sem justificativas, sem recorrer à Justiça, precisando apenas avisar formalmente ao inquilino e à imobiliária ou locador, com dois meses de antecedência.

Segundo a Forster & Forster ( www.forster-seguros.com.br ), o seguro de fiança locatícia pode atingir três públicos diferentes: o proprietário do imóvel, as imobiliárias ou o inquilino. As imobiliárias, no entanto, são responsáveis por mais de 50% das vendas do produto. Se o dono do imóvel ou imobiliária adquire o seguro, eles ficam com a garantia de que o aluguel será pago. Se a aquisição do produto parte do locatário, ele está oferecendo ao locador a garantia de que o seguro pagará por ele em caso de inadimplência. Com o seguro-fiança, os riscos de problemas entre locadores e locatários diminuem sensivelmente.

Verificando um grande potencial nesse mercado, as seguradoras estão investindo na divulgação e venda do seguro Fiança Locatícia, o que também garante a expansão do mecanismo. A Porto Seguro espera um incremento de 30% ao ano na venda desse seguro.